OMI-Quotierungen: Was sie sind und wie sie funktionieren

Sich bei den Immobilienpreisen pro Quadratmeter zurechtzufinden, sei es für einen Kauf oder Verkauf oder einfach, um sich einen Überblick über die Mietpreise in einer bestimmten Gegend zu verschaffen, kann sehr komplex sein. Die OMI-Quotierungen, die von einer speziellen Beobachtungsstelle der italienischen Steuerbehörde bereitgestellt werden, dienen genau diesem Zweck.

Diese halbjährlich veröffentlichten Quotierungen dürfen nicht mit präzisen Wertgutachten für einzelne Immobilien verwechselt werden. Sie bilden jedoch die offizielle Grundlage, um sich über die Markt- und Mietwerte von Wohnungen und Grundstücken in ganz Italien zu informieren.

Was sind OMI-Immobilienquotierungen?

Die OMI-Quotierungen, die alle sechs Monate von der Beobachtungsstelle für den Immobilienmarkt der italienischen Steuerbehörde veröffentlicht werden, geben die Markt- und Mietwerte von Immobilien und Grundstücken an, die sich in den in den Katasterarchiven erfassten Gemeinden befinden.

Die Immobilienquotierungen der italienischen Steuerbehörde geben für jede territoriale Zone einer Gemeinde eine Mindest-Höchst-Spanne des Marktwerts pro Quadratmeter an, aufgeschlüsselt nach Immobilienart und Erhaltungszustand (ein Parameter, der nicht für Garagen und Stellplätze gilt und bei Gewerberäumen auf die gewerbliche Lage und nicht auf den Erhaltungszustand der Immobilieneinheit zu beziehen ist).

Der von der Beobachtungsstelle der italienischen Steuerbehörde angegebene Immobilienwert basiert auf Daten aus Kauf- und Mietverträgen, die bei der Behörde registriert wurden und durch direkte Erhebungen und statistische Untersuchungen ergänzt werden.

Die Immobilienpreise bzw. die Referenzspanne für eine bestimmte Immobilienart in einer bestimmten Zone berücksichtigen keine Merkmale, die den tatsächlichen Preis erheblich beeinflussen können, wie beispielsweise die Lage oder die Ausstattung der Immobilieneinheit. Die OMI-Schätzungen beziehen sich vielmehr auf den vorherrschenden Erhaltungszustand in einem bestimmten homogenen Gebiet.

Wie die Behörde selbst erläutert: „Die OMI-Quotierungen können nicht als Ersatz für eine genaue Bewertung angesehen werden, da sie grobe allgemeine Wertangaben liefern. Nur die von einem professionellen Sachverständigen durchgeführte Bewertung kann die Immobilie umfassend und mit voller Aussagekraft darstellen und beschreiben und den ihr zuzuweisenden Wert begründen“.

OMI-Immobilienbewertungen: Welche Daten werden bereitgestellt?

Die OMI-Daten sind in verschiedene homogene Kategorien gegliedert, die dazu dienen, „den Wert des potenziell durchschnittlich und pro Flächeneinheit in einem bestimmten Gebiet (OMI-Zone) vorhandenen ‚Vermögens‘“ anzugeben. Insbesondere weist die Beobachtungsstelle folgende Daten aus:

• Gebietskategorie: bezeichnet den territorialen Bereich innerhalb des Gemeindegebiets, das in folgende Kategorien unterteilt wird: zentral, halbzentrale, peripher, vorstädtisch und außerstädtisch;
• Zone: bezeichnet innerhalb derselben Gebietskategorie eine Zone mit weitgehend einheitlicher Bewertung hinsichtlich der wirtschaftlichen und sozioökologischen Bedingungen (Zentrumsnähe, Vorhandensein öffentlicher Dienstleistungen, Verkehrsanbindung usw.);
• Nutzungsart (Wohnnutzung, gewerbliche, tertiäre oder produktive Nutzung);
• Gebäudetyp: klassifiziert Gebäude anhand einheitlicher baulicher, organisatorischer und funktionaler Merkmale;
• Wartungs- und Erhaltungszustand: gibt den allgemeinen Zustand der Immobilie an (sehr gut, normal oder schlecht), unter Berücksichtigung der Innenausstattung und der Funktionsfähigkeit der vorhandenen technischen Anlagen.

Diese Unterteilungen ermöglichen eine Schätzung der Marktwerte von Immobilienvermietungen und -verkäufen.

OMI-Immobilienquotierungen: Wofür werden sie verwendet?

Die von der OMI bereitgestellten Immobilienmarktquotierungen bieten einen Referenzwert für den Quadratmeterpreis von Immobilien in rund 8.000 Gemeinden, die in mehr als 30.000 OMI-Zonen unterteilt sind. Ziel dieser Quotierungen ist es, wie von der italienischen Steuerbehörde angegeben, einen durchschnittlichen Marktwert anzugeben, der unter anderem in folgenden Fällen als Referenz herangezogen werden kann:

• Vergleichende Marktbewertungen;
• Gerichtsverfahren;
• Bankbewertungen;
• Prüfungen und Kontrollen von Immobilientransaktionen durch die italienische Steuerbehörde.

Immobilienmakler, Sachverständige, gerichtlich bestellte Gutachter und Notare nutzen daher täglich OMI-Daten zu Immobilienquotierungen. Die Schätzungen der Beobachtungsstelle zu Immobilienwerten sind jedoch auch für Eigentümer und Käufer sehr hilfreich, da sie vor dem Kauf, Verkauf oder der Vermietung einer Immobilie eine erste allgemeine Orientierung über die Quadratmeterpreise erhalten können.

Online-Immobilienbewertung: Wo findet man die OMI-Quotierungen?

Die OMI-Quotierungen zu Immobilienpreisen pro Quadratmeter können über das dafür vorgesehene Portal der italienischen Steuerbehörde abgerufen werden. Dazu werden Provinz, Gemeinde, Gebietskategorie und Nutzungsart ausgewählt. Die Online-Suche liefert eine Mindest-Höchst-Spanne der Verkaufswerte (€/m²) und Mietwerte (€/m² x Monat).

Über die Funktion „Kartensuche“ kann auf das GEOPOI-Framework zugegriffen werden, das die Abfrage der Quotierungen nach Adresse, Gemeinde und OMI-Zone über eine interaktive Navigation ermöglicht.

Die Benutzeroberfläche der italienischen Steuerbehörde ist sehr praktisch für alle, die sich vor der Unterzeichnung eines Mietvertrags oder dem Abschluss eines Immobilienkaufs einen Überblick über die Immobilienpreise verschaffen möchten. Die manuelle Navigation ist hingegen für Fachleute, die OMI-Daten in strukturierterer Form extrahieren müssen, beispielsweise für vergleichende Bewertungen oder statistische Analysen, sehr zeitaufwendig. 

In diesen Fällen kann auf spezialisierte Dienste zurückgegriffen werden, die über APIs integrierbare Datensätze bereitstellen und erweiterte Funktionen wie die Überprüfung des Katasterertrags, die Analyse tatsächlicher Immobilienkaufverträge und demografische Statistiken für relevante Gebiete anbieten.